매년 이맘 때면 Appraisal District에서 서류 하나가 날아온다. 오늘은 이 서류에 통보된 감정가와 부동산세에 이의를 제기하는 방법을 알아보자.
이번에도 부동산세가 너무 많이 올라 집에 대한 감정가를 줄이고 그에 따라 관련된 세금 또한 줄이고 싶지만 방법을 모르는 사람들이 많다. 이제 높은 부동산세에 대항하는 법적 절차를 통해 승리를 얻어낼 기회가 여기 있다.
어스틴의 트레비스센트럴감정지구(TCAD)와 조지타운이나 라운드락의 윌리암슨센트럴감정지구(WCAD)의 경우 최고수준의 경험과 지식을 가진 전문감정평가단과 그들을 보좌하는 스태프들이 일하고 있다. 또한 이들은 각 감정지구내 시가에 대한 최신자료를 가지고 있을 뿐 아니라 주요 컴퓨터와 매핑자료 지원도 받고 있다. 하지만 이런 대단한 정보력에도 불과하고 여전히 이들에게 없는 정보를 이용한다거나 잘못된 정보를 수정하여 부동산세를 감면 받을 수 있는 여지는 있다.
아예 감정가에 대한 이의제기를 하지 않아 많은 세금을 그냥 내고 마는 사람들도 있지만 대개의 부동산 소유주는 이의를 제기한다. 그렇지만 그 절차나 방법론면에서 감정평가에 대한 지식이나 경험이 부족하기 때문에 좋은 결과를 얻는 경우는 드물다.
그러므로 세금컨설턴트, 변호사, 부동산 전문가와 같은 사람들을 고용한다.(이하 컨설턴트로 통칭) 그러면 통상 시간제 금액이나 부가 요금 혹은 전체 금액 대비 일정 요금등과 같은 비용을 지불하게 된다.
일단 감정평가를 통지받으면 이의제기는 당해5월 31일 이전까지 접수해야한다. 가장 기본적인 것 은 지구내에 비치된 이의제기양식을 사용해야 한다는 점이고 적어도 다음 두가지 사항은 반드시기입해야 한다.
(1) 감정평가액이 실거래가 이상으로 나왔다는 것
(2) 그 부동산이 항상 일정하게 똑같이 평가되지는 않는다는 것
이의 제기 접수가 확실히 되도록 본인이 감정지구 사무실로 직접 가서 신고하거나 online으로 혹은 time-stamped mail 혹은 등기메일로 보내도록 한다.
스케줄에 대한 두 가지 기본적인 사항을 알아두자. 첫째, Hearing Season 후반(6월보다 7월)이 초반보다 유리한 면이 있다. 따라서 후반으로 배정받기 위해 접수를 최대한 늦춰 5월 31일 당일하는 것도 방법이다. 두 번째, 가능하면 오후로 배정받도록 하자. 이의제기 접수를 할 때 formalhearing뿐 아니라 informal meeting도 오후로 신청을 하면 된다. 이 두 건에 대해 한 장으로 통지를 받게 될 것이다. TCAD의 경우 보통 2주정도 차이가 난다.
이의제기 hearing은 다음과 같은 몇 가지 방법으로 준비할 수 있다. 첫째, 증거나 주장을 포함한 내용이 담긴 진술서(Affidavit)를 제출하는 것이다. 이 진술서를 “Letter of Consideration(LOC)”라고한다. 이 LOC를 제출하고 나면 formal hearing 에 참석하지 않더라도 뜻을 전달할 권리를 지킨것이다. 평가액을 조정받는 또 다른 방법은 자신의 부동산에 대해 재감정을 받는 것이다. 감정평가는 감정지구와 위원회 모두에게 매우 설득력있는 방법이다. 감정평가는 보통 시간이 오래 걸리기 때문에 요청을 할 때 충분한 시간을 두고 해야만 한다.
세번째 방법은 부동산 전문가에게 거래가에 대한 의견을 내도록 하는 것이다. 훌륭한 부동산 전문가라면 감정평가사와 똑 같은 정보를 공유할 수 있는 권한을 가졌을 뿐 아니라 대부분의 감정평가사는 가질 수 없는 그 지구에 대해 정통했다는 장점을 가지고 있다. 그래서 잘 작성된comparable market analysis(CMA) 나 broke price opinion(BPO)는 놀라운 효과를 발휘한다. 이때CMA는 이웃에 위치한 유사한 부동산을 근거로 제반사항이나 컨디션에 대해 적절히 조정해서 만들어야 한다. 어떤 브로커들은 감정평가를 시뮬레이션하기 위한 소프트웨어를 사용하기도 한다.사진은, 특히 칼라사진은 본인 소유의 부동산과 비교 부동산을 프레젠테이션할 때 효과를 높여준다.
마지막 방법은 부동산세 전문가를 고용하는 것이다. 이런 전문가를 선택할 때 어떤 점에 유의해야 할까? 이전에 고용해 본적이 없다면, 전화로 여러 명과 인터뷰를 해보고 결정하는 것이 좋다.그리고 조사경과기록을 당신과 공유하도록 요청해라. 어떤 비즈니스던 시작하게 되면 그 전문가들과 계약내용은 서면으로 작성하도록 한다.
올해에는 여러분이 부동산세를 감면받는 것을 생각하고 있기 바란다. 감정평가액이 지난해와 동일하게 나왔더라도 그 다음해에 내는 세금은 더 높아지게 마련이다. 세율자체가 매년 조금씩 올라가고 있기 때문이다. 또한 살고 있는 곳이 ‘거주지’로 되어있지 않다면, 거주지 세율을 적용받기위한 이의제기를 할 수있다. 또한 시니어라면 경로우대세율을 받기 위한 이의제기를 할 수 있다.기본적으로 세금감정지구가 알아서 여러분의 세율를 낮춰 통보해주지 않는다는 것을 알아야 한다.
감정평가에 대해 이의제기를 하지 않는 것이 나은 단 한가지 경우는 일년 내에 그 부동산을 매도할 의향이 있어 최대금액으로 평가받고 싶을 때뿐이다. 그러나 매도가는 감정평가액와는 별 상관없이 실거래가에 따라 결정되기 때문에 그마저도 큰 고려사항이 아니다.
좀 더 자세한 정보를 원하시거나 궁금한 주제가 있으시면, 강수지(Susie Kang) 부동산,
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